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三四線城市激漲之后,未來走勢會是如何?
新聞來源: 不詳    發布日期: 2017-08-30 15:08:10  閱讀: 1210

    2017年的三四線樓市,繼一二線收緊調控后迎來“又一個”春天,成交量激增,價格頻頻跳漲。當一線城市房價沖頂、限購限貸政策從嚴后,資金迅速外流到三四線城市。此番景象與2011年三四線城市房價上漲的往事何其相似。究其緣由,主要在于以下幾點:
 
    首先,目前三四線樓市仍繼續以去庫存為政策主基調。本輪三四線樓市的瘋漲與2011年的根本區別在于過去政府沒有明確提及去庫存,但現在三四線城市是有去庫存導向的。在2016年12月中央經濟會議上,繼續強調要加強三四線城市去庫存,在之后的全國十二大五次會議中,李克強總理再次強調,要繼續加強三四線城市去庫存,支持居民自住和進城人員購房需求;對于三四線城市而言,這是一場遲來的盛宴。在過去1~2年,尤其是2016年,政府提出去房地產庫存大計,但在信貸寬松、政策釋放紅利的大環境下,僅火了一線和核心二線城市。在去年第四季度,全國多城出臺密集的調控政策后,告別一二線城市后,去庫存政策需在三四線城市發光發熱。
 
    其次,受資金、需求外溢影響明顯。在一線城市和核心二線城市限購后,資金溢出疊加資產荒下的投資需求效應,把部分購房需求驅趕至三四線城市,形成了三四線城市的階段性繁榮;一方面是投資需求在一二線被鎖死后,又看好房產投資前景,愿意在房地產內部繼續循環,因而被迫去三四線尋找安慰;另一方面,一二線城市經過2016年的暴走,的確擊穿了不少剛需的購房需求,回鄉置業的情緒在一定程度上有所放大,而一些三四線城市正好在營銷上迎合這類需求。
 
    最后,土地供應跟不上。近兩年來,在庫存量高企、去化壓力巨大的情況下,多數三四線城市采用暫停或放緩土地供應的策略,尋求從供應端減少庫存,這種現象一直持續到2017年。目前多數三四線的土拍現狀就是,地王頻出,樓面價不斷被刷新。2017年5月22日嘉興現歷史上最激烈土拍局面,歷時8小時,750家房企,就為了爭奪嘉興的8塊地,其中5塊地熔斷,3塊鄉鎮地全拍出區域新地王,搖號中簽的房企都如中獎500萬!2017年7月27日,碧桂園在許昌東拍出新地王,土拍地價高達749.69萬/畝,樓面價達4055元/㎡,許昌房價破萬指日可待。地王的不斷被刷新,歸根結底還是土地供應不足,開發商在三四線拿地熱情高漲所致。

【嘉興百家房企搶地現場照片】
    另外,調整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優惠、鼓勵人才購房、買房落戶等諸多方面“救市”措施也是“助燃”三四線樓市的原因。
 
    那么,三四線樓市未來的走向將是如何呢?

    2011年,因一二線城市調控嚴格,而三四線城市政策環境寬松,開發商、購房者資金流向三四線城市,三四線城市的房價漲幅一度超過一二線城市,成為新的樓市熱土。但2011年的三四線城市上漲行情中,房企轉向三四線城市布局且此后多年為毛利率下降而頭疼,三四線城市的房價也在隨后出臺的限購政策中偃旗息鼓。
 
    歷史輪回,在2014年、2015年相繼解除限購的城市,已有部分重新受限,然而,2017年三四線樓市的表現會重蹈2011年的覆轍嗎?歷史或許能說明問題。在2011年的三四線樓市的上漲周期中,萬科、恒大、綠地等開發商轉往三四線城市布局,但它們很快就后悔了。假如三四線城市本輪銷售上漲,并非由內在的發展力量作支撐,而僅僅因一二線城市限購得到的外溢需求刺激,那么銷售繁榮將難以持續。
 
    目前來看,三四線樓市在本輪火爆的市場行情下,庫存基本已被消化殆盡,接下來一年左右的時間,多數三四線房地產市場會持續處于市場斷檔期,需求旺盛供應卻不足的局面,房價將持續保持上漲態勢。但一方面在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的“方針指導下,中央不可能坐視不管,任由三四線樓市這匹脫韁的野馬繼續橫行,另一方面,土地供不應求,地王頻出,三四線調控政策的出臺也是迫在眉睫。其實,早在今年年初,多個環熱點城市三四線城市已紛紛出臺了收緊調控政策,只是普遍的收緊調控政策仍在醞釀中,相信在2018年年中之前會有一定體現。
 
    另外,三四線樓市的“春天”不可一直持續的核心因素還在于內在需求不足,高銷量、高房價需要有足夠的人流量支撐,目前三四線城市的成交數據僅僅兌現了短期預期,中長期而言,城市房價的上漲邏輯依然由產業和人口所決定。而作為吸附力較差、人口普遍凈流出的三四線,顯然站不住腳。
 
    限購的潮水漫過一二線城市后,正向三四線城市席卷而來,三四線的拐點或將加速到來。屆時,三四線城市熱潮將逐漸消退,市場回歸理性。
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